Az ingatlanvásárlás buktatói: ezekre figyelj, ha otthont keresel

Hitelképesség, értékbecslés, hitel a kiszemelt ingatlanon

Ingatlanvásárlás esetén a legnagyobb fejtörést többnyire a finanszírozás adja, hiszen amellett, hogy az eladók is előnyben részesítik a készpénzes vevőket, a hitelfelvétel egy nagyon fontos döntés, amivel szintén alaposan képbe kell kerülni. Arról, hogy hitelképes vagy-e, érdemes már a nulladik lépésben megbizonyosodni, az elérhető önerővel felvehető hiteleket pedig szintén javasolt még azelőtt átnézni, hogy keresgélni kezdenél – könnyebb a dolgod, ha már eleve a rendelkezésre álló forrás alapján szűkíted az ajánlatokat.

A lakáshitel folyósításának fontos – és gyakran idegőrlő – mozzanata az értékbecslés és a hitelbírálat, amely során kiderül, hogy a bank rendelkezésre bocsátja-e az igényelt összeget. Az értékbecslésre jellemzően a hitelkérelem beadása után kerül sor, azonban mindenképpen kalkuláld bele, hogy ha az értékbecslés nem a várt eredményt hozza, és emiatt vissza kell táncolnod a vásárlástól, elveszítheted a foglaló összegét – ezt előzetes kockázatbecsléssel lehet kiküszöbölni, amely ugyan többnyire önköltséges, viszont mérsékelheted vele a pénzügyi kockázatot.

Szintén előfordulhat, hogy a kiszemelt ingatlanon hitel van – a hitellel terhelt ingatlan megvásárlása nem lehetetlen, de mindkét fél oldaláról alapos utánajárást és türelmet igényel. A vevői oldalról ebbe csak akkor érdemes belevágni, ha a tulajdonviszonyok tisztázottak, és az eladó mindent hivatalos irattal tud bizonyítani – mindenképp kérj igazolást az aktuálisan fennálló hiteltartozás mértékéről, és egyezzetek meg arról, hogy az eladó milyen módon szeretné végtörleszteni a hitelét, ez ugyanis befolyásolhatja az adásvétel menetét. Jó tudni, hogy a hitellel terhelt ingatlan tehermentesítése hosszabb időt is igénybe vehet, főleg, ha nem elég a széljegyzett tulajdoni lap (pl. ha hitelből veszed az ingatlant). A Földhivatalnak 30-60 nap áll rendelkezésére a törlésre, amelyet jellemzően ki szoktak tölteni, így ezzel a határidővel érdemes számolnod.

Szerkezeti problémák, rejtett hibák

A lakásvásárlók egyik legnagyobb félelme, hogy nem szúrnak ki egy komoly hibát, vagy beköltözés után olyan rejtett hiba jelentkezik, amely nagy anyagi ráfordítást igényel. Természetesen senkitől sem elvárható, hogy szakértőként érkezzen a lakás megtekintésére, azonban hasznos, ha az első megtekintésen van nálad egy checklist azokról, amiket mindenképpen érdemes ellenőrizni – ehhez akár használhatod az alábbi, nyomtatható listát is!

Ha az első megtekintés során mindent rendben találtál, és komoly a vételi szándék, érdemes szakértőket is bevonni: ha például az adott ingatlanra vonatkozóan kötelező a villamosbiztonsági felülvizsgálat, jogod, sőt, kötelességed azt kérni az eladótól. Emellett a saját költségedre egy műszaki ellenőr vagy kifejezetten használt ingatlanok szemléjére specializálódott szakember sokat tud segíteni a kételyek eloszlatásában, így erre mindenképpen érdemes áldozni.

Fontos tudni, hogy az eladó kellékszavatossággal felel az ingatlan rejtett hibáiért, amennyiben bizonyítani tudod, hogy az már az eladás pillanatában fennállt – függetlenül attól, hogy az eladó tudott-e a hibáról. Ingatlanra a kellékszavatosság akkor érvényesíthető, ha a hiba nem esztétikai, hanem a mindennapi használatot akadályozza – ilyenkor sem válik azonban semmissé az adásvételi szerződés, az eladónak viszont saját költségen gondoskodnia kell a javításról.

Rossz lakókörnyezet, zavaró szomszédok

Hiába találsz egy ideális ingatlant jó helyen, jó áron, a beköltözés örömét könnyen beárnyékolja egy rossz lakóközösség vagy egy zavaró szomszéd. Az eladó érdeke az ingatlan értékesítése, ezért valószínűleg nem fogja megosztani veled, ha a szomszéd kutyája hajnali 2-kor is előszeretettel ugat, vagy épp két házzal arrébb egy kocsma van. Ezeknek a feltérképezése a te feladatod: az ingatlan megtekintése előtt vagy után bátran nézz körbe a lépcsőházban, akár csengess be a szomszédokhoz, és kérd ki a véleményüket a környékről, a lakóközösségről. Komoly vételi szándék esetén érdemes akár több órát is rászánni erre, sétálgass a környéken, ismerd meg a környező utcákat, üzleteket, akár több napszakban is, hétköznap és hétvégén is.

Természetesen a szomszédok kérdése érzékeny téma, hiszen a lakók – főleg társasházban – folyamatosan cserélődnek, így bármikor fordulhat a helyzet, és megszabadulhatsz a kellemetlen szomszédoktól, vagy épp fordítva, az addig nyugodt hétköznapokat kavarhatja fel egy rendbontó lakó érkezése. Ezeket teljes mértékben nem lehet elkerülni, ha azonban érzékeny vagy ezekre, érdemes lehet eleve olyan lakást választani, ahol kevesebb a szomszéd, például kevés lakásos társasházak legfelső emeletén, vagy olyan elhelyezkedéssel, ahol nincs közvetlen falszomszéd.

Rendezetlen tulajdoni viszonyok

Egy ingatlan megvásárlását megnehezítheti, ha a tulajdoni viszonyok nem tisztázottak – érdemes időben ellenőrizni, hogy a lakásnak hány tulajdonosa van, van-e az ingatlannak haszonélvezője, illetve van-e rajta elővásárlási jog vagy kifüggesztési kötelezettség. Ha komolyan érdekel az ingatlan, mindenképpen javasolt a tulajdoni lap lekérdezése, amit Ügyfélkapuval évente kétszer tehetsz meg ingyenesen – jó esetben az eladó ezt egyébként is rendelkezésre bocsátja, azonban ha ez bármilyen okból akadályokba ütközne, jó, ha tudod, hogy van ilyen lehetőséged.

Az eladónak vagy eladóknak az adásvételi szerződés aláírásáig gondoskodniuk kell az esetleges haszonélvezeti jog törléséről és ezt jelezniük kell a Földhivatalnak is. Szintén érdemes tisztázni, hogy az ingatlanba kik vannak bejelentve – ezt magadnak sajnos csak akkor tudod ellenőrizni, ha már a te tulajdonod az ingatlan. Ha ebben nem partner az eladó, adásvételt követően úgynevezett kényszerkijelentéssel élhetsz, amely ingyenes – azonban érthető okokból érdemes megfontolni, hogy szeretnél-e egy ilyen eladótól lakást venni.

Előleg, foglaló, egymásra licitálás

Az előleg és a foglaló kérdése gyakran előkerül ingatlan kapcsán is, így nem árt, ha összefoglaljuk a legfontosabb különbségeket:

• Előleg: az adásvételi szerződés aláírásakor átadott vételárrészlet, amely akkor is visszajár a vevőnek, ha az ügylet az ő hibájából nem valósul meg (meggondolta magát, nem kapott hitelt stb.)
• Foglaló: jellemzően szintén az adásvételi szerződés aláírásakor történik a kifizetése, a vételi szándék megerősítéseként. Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg (pl. kapott egy jobb ajánlatot), a foglaló összegének kétszeresét kell kifizetnie a vevőnek. Ha ugyanez a vevő hibájából történik, az eladó megtarthatja a foglalót. Ha közös döntés születik, amiért mindkét fél azonos mértékben felelős, vagy épp olyan körülmény áll fenn, amelyről egyik fél sem tehet, a foglaló visszajár a vevőnek.

Összességében tehát egyáltalán nem mindegy, hogy foglaló vagy előleg kerül bele a szerződésbe, ezt érdemes még a szerződéskötés előtt tisztázni.

Népszerűbb környékeken, jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok esetében sajnos nem ritka jelenség az egymásra licitálás, amely igen sok türelmet igényel a vevőjelöltektől – hatalmas csalódás, amikor a célegyenesben kerül a képbe egy többet kínáló vevő, ekkor pedig el kell döntened, hogy hajlandó vagy-e beszállni a licitálásba, vagy inkább keresel tovább – ha olyan környékre költöznél, ahol nagyobb a kereslet, mint a kínálat, ezzel a jelenséggel számolnod kell.