Rejtett hiba a lakásban: ki állja a költségeket?

Mi számít rejtett hibának?

Kezdésnek fontos definiálni, hogy pontosan mi minősül rejtett hibának. Azokat a hibákat nevezhetjük rejtettnek, amelyek az ingatlan adásvételekor nem voltak ismertek, azonban az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozzák, és átlagos szemrevételezéssel nem lehetett volna felismerni.

Az esztétikai hibák nem minősülnek rejtett hibának, és azokat sem tekinthetjük annak, amik megjelenésére az épület korából, állapotából kiindulva számítani lehetett – tehát például ha vevőként láttad, hogy nincs szigetelés, és ebből fakad, hogy vizesednek a falak, vagy megvásárolsz egy 60 éve épült, felújítandó házat, és kiderül, hogy a ház elektromos hálózata már nem bír el egy klímaberendezést, nem hivatkozhatsz rejtett hibára. Szintén nem számít rejtett hibának az, amiről az eladó vagy az ingatlanközvetítő tájékoztatott, akár szóban, akár írásban.

Ki tartozik anyagi felelősséggel a rejtett hibákért?

Egy ingatlan megvásárlása az egyik legnagyobb kiadás az életünk során, így egy komolyabb rejtett hiba kialakulása nemcsak bosszúságot, de jelentős anyagi problémát is jelenthet. Jó tudni, hogy az eladó az adásvételi szerződés teljesítését (tehát a lakás birtokba adását) követően 5 évig kellékszavatossággal felel az ingatlan rejtett hibáiért, amely alól nem mentesít az adásvételi szerződésekben gyakran megjelölt „megtekintett állapotra” való hivatkozás.

Fontos, hogy amint tudomásodra jut a hiba, azonnal jelezd azt az eladónak, ugyanis többek között ez is feltétele a kellékszavatosság érvényesítésének. Ugyancsak fontos részlet, hogy annak bizonyítása, hogy a probléma már az adásvétel időpontjában is fennállt, a vevő feladata – nézzük, mi a teendő ezzel kapcsolatban!

Hogyan zajlik a rejtett hiba bizonyítása ingatlan esetén?

A kellékszavatossági jog érvényesítésének egy fontos feltétele a bizonyítás, amelynek kötelezettsége ebben az esetben a vevőt terheli. Más a helyzet akkor, ha új építésű az ingatlan, és a kivitelező garanciát vagy jótállást vállalt, ekkor ugyanis az eladó feladata bizonyítani, hogy átadáskor nem állt fenn a hiba. Magánszemélyek között szinte mindig kellékszavatosság van érvényben, ezért most koncentráljunk erre: a bizonyítás ebben az esetben független szakértővel történik, amelynek költségét a vevőnek kell viselnie.

Nagyon fontos, hogy a hiba megvizsgálásakor minden esetben készüljön pontos, minden részletre kiterjedő jegyzőkönyv, tegyél el minden kapcsolódó számlát, és ne hagyd magad lerázni: ha ezt kéred, a szerelőnek vagy szakembernek kötelessége kiadni egy papírt a hiba okáról. Elképzelhető, hogy több szakértői vélemény is szükséges annak megállapításához, hogy a hiba már az adásvétel előtt is fennállt, ami akár hónapokig is elhúzódhat. Ebben az esetben is érdemes már a hiba észlelésekor jelezni az eladónak, hogy felmerült a rejtett hiba lehetősége, így ő is fel tud készülni a továbbiakra, és te sem mulasztod el a kötelességedet.

Megtörtént a hiba bejelentése az eladó felé – hogyan tovább?

Miután hivatalosan jelezted az eladó felé a kellékszavatossági igényt, ideális esetben elismeri a hibás teljesítést, és elkezdődhet a hiba kijavítása. Az adásvételi szerződéstől csak nagyon indokolt esetekben lehet elállni, ezért a rejtett hiba megléte nem jelenti azt, hogy az eladónak vissza kell vásárolnia az ingatlant. Az eladó dolga elsősorban a hiba kijavítása saját költségen, vagy amennyiben ez nem lehetséges, a vevő árleszállítást kérhet az ingatlanra, amelynek mértékét az eladó köteles visszafizetni.

Amennyiben az eladó nem együttműködő, első körben ügyvédi felszólítással tudsz hatni rá, ha azonban ennek sincs eredménye, sajnos nem marad más, mint a per – mivel ez mindkét fél számára megterhelő, érdemes peren kívül megegyezni, előfordul azonban, hogy nincs más megoldás. Vannak olyan hibák – főleg, ha a ház elektromos hálózatával van komoly baj – amelyek nemcsak megnehezítik, de el is lehetetleníthetik az ingatlan használatát. Ilyenkor jogod van ahhoz, hogy érvényesítsd az érdekeidet, a kellékszavatosság pedig pont ezekben az esetekben véd téged, mint vevőt. Ha hosszadalmas is a folyamat, érdemes kitartani, főleg, ha a szakértői jegyzőkönyvekből egyértelműen kiderül, hogy neked van igazad.

Mit tehet az eladó, ha a vevő évekkel később rejtett hibát jelez?

Természetesen fontos megvizsgálni a kérdést az eladó szemszögéből is, hiszen óriási hidegzuhany, amikor évek elteltével a vevő azzal jelentkezik nála, hogy egy többszázezres, vagy akár milliós javítást neki kellene finanszíroznia. Egy rejtett hiba megléte nem jelenti azt, hogy az eladó szándékosan eltitkolta azt, vagy elhanyagolta az ingatlant – egy ilyen hiba sokszor évekig észrevétlen marad. Ha eladói oldalról szembesülsz egy hasonló helyzettel, ragaszkodj a szakértői szakvéleményhez, amelyről a vevőnek kell gondoskodnia. Csak abban az esetben tartozol kellékszavatossággal a vevőnek, ha a hiba bizonyítható módon a birtokba adás időpontja előtt is fennállt, ha azonban ezt bebizonyosodik, vállalnod kell a hiba kijavítását.

Amennyiben a szakértő véleményével nem értesz egyet, vagy úgy gondolod, hogy az adott hiba nem minősül rejtettnek, érdemes független szakértőhöz vagy ügyvédhez fordulni.

Hogyan készülhetek fel a hasonló esetekre eladóként?

A rejtett hibák megjelenését az esetek jelentős részében nem lehet elkerülni, néhány praktikával azonban felkészülhetsz arra, hogy a vevő kisebb eséllyel érvényesítsen utólag kellékszavatosságot. Nagyon fontos, hogy az ingatlan meghirdetésekor korrekten jelöld meg az ingatlan állapotát, és részletesen tájékoztasd arról az érdeklődőket. Ha az ingatlanon 5-10-15 éve nem történt semmilyen állagmegóvás vagy karbantartás, arról a vevőnek tudnia kell – ráadásul azzal, hogy erről tájékoztattad, bizonyos mértékben mentesülsz a kellékszavatossági kötelesség alól, hiszen az állapot szerint elvárható meghibásodás nem számít rejtett hibának.

Őszinteség és egy korrekt birtokbaadási jegyzőkönyv: félsiker

Eladáskor nagyon fontos, hogy sor kerüljön a kötelező vizsgálatokra, például az energetikai vizsgálatra és a villamosbiztonsági felülvizsgálatra – utóbbiról kevesen tudnak, pedig az eladó és a vevő érdekét ugyanúgy szolgálja, hiszen ezzel az elektromos hálózattal kapcsolatos rejtett hibákra is jó eséllyel fény derül. Szintén lényeges, hogy ha az adásvételi szerződésből esetleg ki is maradna, a birtokbaadási jegyzőkönyvben mindenképpen tüntess fel minden olyan hibát – legyen az esztétikai vagy műszaki – amiről tudomásod van, ugyanis amiről a vevő tud, azzal kapcsolatban nem nyújthat be később kellékszavatossági igényt. Egy korrekt adásvétel mindkét fél érdeke, az őszinteséggel pedig magadat is véded – törekedj tehát erre!