Tartozással terhelt ingatlan eladása: 5 lépés a sikeres adásvételért

Jelezd a hirdetésben a pontos körülményeket!

Bár egy lakáshitellel terhelt ingatlan nem jelent komoly hátrányt az ingatlanpiacon, bele kell kalkulálnod, hogy bizonyos vevők számára kevésbé vonzó egy ilyen ingatlan – az a korrekt tehát, ha a hirdetésben pontosan feltünteted, hogy mivel terhelt az ingatlan (jelzáloghitel, haszonélvezeti jog, esetleg állami támogatás, pl. CSOK), hogy az érdeklődők tudják, mire számítsanak.

Ha a vevőjelölt látja rajtad, hogy képben vagy a folyamattal és a vonatkozó teendőkkel, sokkal kisebb eséllyel fogja elvenni a kedvét a hitel, sőt, elképzelhető, hogy maga is hitelt venne igénybe a lakás megvásárlásához – jó tudni azonban, hogy ebben az esetben bonyolultabb lesz az adásvétel folyamata.

Nézz utána időben a hiteltartozás összegének és a végtörlesztés feltételeinek!

Legkésőbb az ingatlan meghirdetésével egy időben keresd fel a bankodat, és kérd le az aktuális hiteltartozás pontos összegét – az érdeklődők számára plusz pont, ha a tartozás összege végtörleszthető az előleg vagy foglaló, vagy az esetleges vevői önerő összegéből. A tartozás összegéről mindenképp kérj hivatalos banki nyilatkozatot, ugyanis az növeli a bizalmat a vevőjelöltekben.

Szintén nézz utána a végtörlesztés folyamatának, hiszen ez jellemzően nem annyit jelent, hogy egy összegben kifizeted a hiteltartozást – a legtöbb bank külön végtörlesztési díjat számol fel, amelyet összegben vagy százalékban is meghatározhat. Emellett a hitelfelvételkor kapott kedvezmények egy részét is jó eséllyel vissza kell fizetned, ha a tartozást a futamidő letelte előtt rendeznéd. Ugyancsak bonyolítja a helyzetet, ha az ingatlan megvásárlásához állami támogatást (pl. CSOK) is felvettél – ezeknek egy része bizonyos feltételekkel átvihető a következő ingatlanra, egyes támogatásokat azonban vissza kell fizetned, ezért ezekkel is jó még az adásvétel előtt képbe kerülni.

Rögzíts mindent az adásvételi szerződésben!

Ha ezt mind kipipáltad, és megvan a vevő is, sor kerülhet az adásvételi szerződés elkészítésére, amelynek ügyvédi költsége a kialakult szokás szerint jellemzően a vevőt terheli, azonban semmi nem tiltja, hogy eladóként te is ügyvédet fogadj – sőt, hitellel terhelt ingatlan eladása esetén ez javasolt is. A szerződésben mindenképpen fel kell tüntetni a szerződéskötéskor aktuális tartozás összegét, az egyéb terheket (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog), valamint a végtörlesztés módját.

Számos esetben maga a vevő végtörleszt azzal, hogy a fennálló tartozást vételárrészletként közvetlenül az eladó bankjának utalja, sőt, erre akkor is van lehetőség, ha a vevő is hitelt igényel – ebben az esetben az önerőből történik a végtörlesztés, vagy a hitelt nyújtó bank az eladó bankjának utal. Akármilyen megoldás mellett döntesz, elengedhetetlen, hogy ezek bekerüljenek az adásvételi szerződésbe.

Hagyj elég időt a jelzálogjog törlésére!

A végtörlesztést követően a bank az úgynevezett törlési engedéllyel megadja az engedélyt a jelzálogjog törlésére, amelyet a Földhivatalnál kell igényelned a vonatkozó nyomtatvány kitöltésével. A nyomtatványt leadhatod személyesen, e-mailben vagy online is, azonban szükséged lesz hozzá a törlési engedélyre. Nagyon fontos, hogy az új tulajdonost nem jegyzik be addig, amíg a jelzálogjog az ingatlanon van – érdemes beleszámolni, hogy a töröltetés folyamata akár 60 nap is lehet, amelyet a földhivatal jellemzően ki szokott tölteni.

A jelzálogjog töröltetése nem díjmentes: 2026-ban 10 600 forintot kell fizetned a rendes eljárás esetén, a sürgősségi eljárás pótdíja pedig 16 000 forint – ha szorít az idő, ezzel mindenképpen érdemes élni. A jelzálogjog töröltetésének díját jellemzően az eladó fizeti, azonban ennek részleteit is érdemes rögzíteni az adásvételi szerződésben.

 Ne feledkezz meg az egyéb terhekről!

A lakáshitel végtörlesztésével és a jelzálogjog töröltetésével egy nagy adminisztrációs tehertől szabadulsz meg, azonban ne feledkezz meg a további teendőkről és adóterhekről sem! Ha az ingatlant 5 éven belül adod el, a jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetned, amelynek mértéke minden betöltött évvel csökken: míg az első évben a lakáseladásból származó jövedelem 100%-a után kell adóznod, ez a második évben 90%-ra, a harmadikban 60%-ra, a negyedikben pedig 30%-ra csökken. A bevétel összegéből levonhatod az ingatlan eladásával kapcsolatos további költségeket (pl. ügyvéd, közjegyző, földhivatali ügyintézés díja, hirdetés költsége, az ingatlanközvetítő jutaléka), valamint az értéknövelő beruházások költségét, azonban ezeket mind számlával kell igazolnod – ha tehát saját kezűleg újítottad fel a lakást, az sajnos nem számít.

Amennyiben az ingatlanon haszonélvezeti jog van (amely hitellel terhelt ingatlan esetén ritkább, de nem elképzelhetetlen), ennek törléséről is gondoskodnod kell a lakás eladása előtt. A CSOK kapcsán felmerülhet az elidegenítési és terhelési tilalom – amíg ez érvényben van, a vevő nem tud saját hitelt felvenni az ingatlanra, így ezt is töröltetni kell az eladást megelőzően.